Zo financier je jouw vastgoedinvestering
Investeren in vastgoed met zo weinig mogelijk eigen middelen.
Auteur: Gunther De Wilde
Een van de belangrijkste basisprincipes van een succesvolle vastgoedinvesteerder is: gebruik zo weinig mogelijk eigen middelen om je investering te betalen. Wat je dan wel gebruikt? Zoveel mogelijk geld en tijd van een bank of andere professionele kapitaalverstrekker!
Hoe overtuig je een bankier?
Het enige wat een bank wil, is de zekerheid dat jij je lening correct zal afbetalen. Daarvoor neemt de bankier je huidige financiële situatie onder de loep, zowel je inkomsten als je uitgaven.
In het geval van een investeringspand, lijst de bank al je beroepsinkomsten, huurinkomsten en andere mogelijke inkomsten op, naast al je uitgaven: je lopende hypothecaire kredieten, persoonlijke leningen en andere kredietlijnen (zoals credit cards). Als je al wat langer bezig brengt, neemt de bankier natuurlijk ook de waarde en het eigen vermogen van je vastgoedportefeuille mee in rekening.
Een sterk bankdossier maakt of kraakt je project. Je overtuigt ermee je bankier van je investering, je terugbetalingscapaciteit en de beperkte risico’s van het voorliggende project.
Waarom is financiële ontwikkeling taboe?
Maak je presentatie zo professioneel mogelijk (in PowerPoint of Prezi) en zorg ook voor een afgedrukt document. Behandel zeker deze elementen:
1. Beschrijf jezelf en je doelstellingen
- Wie ben je?
- Wat zijn je troeven (en eventueel die van je partner)?
- Beschrijf je trackrecord.
- Toon je sober consumptiegedrag aan.
- Waarom wil je investeren in vastgoed?
2. Beschrijf het vastgoed
- Voeg foto’s toe van het vastgoed en de omgeving.
- Beschrijf de positieve eigenschappen van het pand, de ligging, de leefomgeving.
- Situeer de ligging binnen het gewestplan
- Voeg eventuele bewijsstukken toe van huidige huurcontracten of een inschatting van toekomstige huurinkomsten.
- Voeg een eventuele actuele schatting van het vastgoed – maar alleen wanneer die hoger ligt dan jouw aankoopprijs.
3. Bereken het rendement van je project
Voeg de berekening toe van het rendement van je investering. Gebruik deze formule:
huurrendement = (jaarlijkse huurinkomst 10 maanden / totale aankoopprijs)
huurrendement op eigen middelen = (jaarlijkse huurinkomsten 10 maanden – jaarlijkse rente) / eigen inbreng middelen
⇒ Ga steeds voor een maximale hefboom door zo weinig mogelijk eigen middelen te gebruiken.
⇒ Bereken zowel een worst case scenario als een best case scenario.
4. Neem relevante vastgoedtrends op
Zijn er trends of ontwikkelingen die erop wijzen dat de waarde van je investeringspand de komende jaren sterk zal stijgen? Zet ze dan zeker in de verf en zorg dat ze goed onderbouwd zijn. Zo toon je ook aan dat je kennis van zaken hebt.
5. Beschrijf de gewenste vorm van krediet
Beschrijf duidelijk welk krediet je precies nodig hebt: de looptijd, het type rentevoet, het bedrag, enzovoort.
Hoe krijg je een voordelige rentevoet?
Om de laagst mogelijke rentevoet vast te krijgen, ga je langs verschillende kredietverstrekkers. Elke bank hanteert haar eigen tarieven op basis van jouw bankdossier. Kijk en vergelijk zoveel mogelijk opties en kies er de beste uit.
Gebruik ook de voorstellen van andere kredietverstrekkers om druk te zetten op je eigen bankinstelling. Bij je eigen bank heb je immers de meeste kans op een goede rentevoet. Zeker als trouwe klant en vastgoedinvesteerder, ben je voor hen een interessante partij.
Kies je een vaste of een variabele rentevoet?
Wanneer de rentes historisch laag staan – zoals nu – kiezen de meeste mensen voor een vaste rentevoet. Zo blijf je zeker van die lage intrest, zelfs wanneer de rente terug gaat stijgen.
Variabele rentevoeten zijn dan weer goedkoper, maar kunnen stijgen gedurende de looptijd van je lening.
TIP! Vraag je bankier altijd om een ‘best case/worst case simulatie’ van beide types rentevoeten. Zo maak je een weloverwogen beslissing en kom je niet voor verrassingen te staan.
Wat is de beste looptijd van een lening voor een vastgoedinvestering?
Hoe lang de looptijd van je lening best is, hangt af van je persoonlijke exitstrategie.
⇒ Investeer je in één of enkele panden voor je kinderen of als extraatje bovenop je pensioen? Kies dan voor een kortere looptijd, van bijvoorbeeld 15 jaar. Wanneer de lening is afbetaald, geniet je maandelijks van het volledige huurinkomen.
⇒ Plan je de uitbouw van een groter vastgoedimperium en wil je leven van je maandelijkse huurinkomsten? Ga dan voor een lening met een langere looptijd, van bijvoorbeeld 25 jaar. Zo is je maandelijkse afbetaling lager en houd je een goede cashflow, waarmee je in de toekomst nog leningen kan afsluiten voor nieuwe projecten.
Wat doe je als de bank je aanvraag weigert?
Als de bank je aanvraag weigert, moet je niet panikeren.
⇒ Vraag door naar de exacte redenen van de weigering.
⇒ Gebruik die nieuwe kennis om een sterker bankdossier op te stellen.
⇒ Laat je nooit ontmoedigen door een afwijzing, maar werk de zwakke elementen uit je dossier weg, en kijk met vertrouwen naar de toekomst.
