Panden verhuren als privaat persoon: wat is het maximum?
Auteur: Gunther De Wilde
Wil je een pand of meerdere panden verhuren? Dan is het belangrijk om te weten waar de grens ligt tussen privéverhuur en een professionele activiteit. Het Belgische belastingregime is relatief gunstig voor particulieren die verhuren, maar zodra de fiscus je activiteiten als professioneel beschouwt, kan dat zware financiële gevolgen hebben. In deze blog vertelt Experts in Vastgoed je graag meer over de regels en hoe je kunt voorkomen dat je als beroepsmatige verhuurder wordt gezien.
Panden verhuren als privépersoon: hoe zit het met de belasting?
Wil je een woning verhuren? Dan heb je geluk, want in België wordt privéverhuur fiscaal vriendelijk behandeld. Wanneer je jouw pand verhuurt aan een particulier die het uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, word je belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI). Dit betekent dat je niet belast wordt op de werkelijke huurinkomsten, wat voordelig kan zijn.
Meerdere panden verhuren is opletten geblazen!
Wil je echter meerdere panden verhuren, dan moet je opletten. De fiscus kan beslissen dat jouw vastgoedactiviteiten dan niet langer onder privébeheer vallen, maar eerder een professionele activiteit vormen. Dit heeft gevolgen voor hoe je belast wordt, en in sommige gevallen moet je ook sociale bijdragen betalen.
Wanneer ziet de fiscus het verhuren van panden als een professionele activiteit?
Er bestaat geen vast aantal panden dat je als privépersoon mag verhuren voordat de fiscus je als professionele verhuurder beschouwt. In plaats daarvan wordt gekeken naar een aantal criteria die wijzen op een beroepsmatige activiteit, zoals:
Het aantal verrichtingen
Het aantal verrichtingen speelt een grote rol. Hoe vaker je panden koopt, verkoopt en verhuurt, hoe groter de kans dat de fiscus je activiteiten als professioneel beschouwt. Dit geldt vooral als de transacties elkaar snel opvolgen en een duidelijk patroon van winstbejag vertonen.
De onderlinge verbondenheid van je transacties
Als je aankopen en verkopen duidelijk met elkaar samenhangen en onderdeel zijn van een strategie om winst te maken, kan de fiscus dit als een professionele activiteit beschouwen.
De aard en snelheid van de verrichtingen
Als je panden in een korte tijd koopt en verkoopt, kan de fiscus dit als speculatief beschouwen. Hoe korter de periode tussen aankoop en verkoop, hoe groter de kans dat dit als een beroepsmatige activiteit wordt gezien in plaats van normaal beheer van privévermogen.
Je professionele organisatie
Werk je samen met een vastgoedkantoor, vastgoedbeheerder of heb je een gestructureerde aanpak met eigen medewerkers? Dit kan erop wijzen dat je vastgoedactiviteiten niet louter een investering zijn, maar eerder een professionele onderneming vormen.
Geld lenen om vastgoed aan te kopen
Als je meerdere panden financiert met grote leningen, kan de fiscus dit zien als een teken dat je actief investeert met het doel om winst te maken. Hoe meer geleend kapitaal je inzet en hoe sneller je nieuwe aankopen doet, hoe groter de kans dat je als professioneel wordt beschouwd.
Link met je beroep
Als je bijvoorbeeld vastgoedmakelaar, aannemer of projectontwikkelaar bent en daarnaast privé veel panden koopt en verkoopt, kan dit worden gezien als een verlengde van je professionele activiteit.
De fiscus kan dan oordelen dat je vastgoedactiviteiten geen loutere investering zijn, maar eerder deel uitmaken van je beroepsmatige bezigheden, waardoor je aan hogere belastingen onderworpen wordt.
De fiscale gevolgen van beroepsmatig verhuren
Word je door de fiscus als beroepsmatige verhuurder gezien? Dan heeft dit grote gevolgen voor je belastingaangifte:
Meerwaarde op vastgoed niet langer gunstig belast
In plaats van 16,5% op de gerealiseerde meerwaarde (bij verkoop binnen vijf jaar) of belastingvrij na vijf jaar, kan je tot 50% belasting plus gemeentebelasting verschuldigd zijn.
Progressieve belasting via kadastraal inkomen
Huurinkomsten worden progressief belast in plaats van via het kadastraal inkomen. Dat betekent dat je belast wordt op de werkelijke huurinkomsten en mogelijk sociale bijdragen moet betalen.
Sociale bijdragen
Als je als zelfstandige vastgoedactiviteiten uitvoert, kan je verplicht worden om sociale bijdragen te betalen zoals een zelfstandige in hoofd- of bijberoep.
De juiste balans en strategie voor het verhuren van panden
Wil je meerdere panden op een veilige en fiscaal voordelige manier verhuren? Dan is het belangrijk om de juiste balans te vinden. Door te zorgen dat je niet onder de professionele regels valt, kun je blijven genieten van het gunstige belastingstelsel.
Meer leren over vastgoedstrategieën?
Ben je klaar om je vastgoedkennis bij te schaven en wil je meer weten over slimme vastgoedstrategieën? Klik dan op onderstaande knop en schrijf je in voor één van onze workshops, gegeven door mentor Gunther De Wilde. Deze workshops zijn jouw springplank naar financieel succes!
Laat je bijstaan door een expert
Ben je niet zeker of je vastgoedactiviteiten nog binnen het privébeheer vallen? Of wil je meer weten over verhuren voor beginners en wat de juiste strategie is? Neem dan contact op met ervaren vastgoedmentor Gunther De Wilde en laat je adviseren. Zo vermijd je fiscale verrassingen en zorg je ervoor dat verhuren een rendabele investering blijft!
