Alles wat je moet weten over belastingen op onroerend goed
Auteur: Gunther De Wilde
Belastingen op onroerend goed, het is een complex gegeven waar heel wat bij komt kijken. België is een land met nog wel meer complexe structuren. Onze buurlanden begrijpen dit niet en lachen soms met ons ingewikkelde gedoe. Deze complexiteit heeft een impact op de fiscaliteit bij vastgoedbeleggingen. Heb je interesse om te investeren in vastgoed, maar wil je eerst meer weten over belastingen op onroerend goed? Dan leer je er in deze blog meer over!
Lening eigen woning: geen fiscaal voordeel meer
Het fiscale voordeel van een lening voor een eigen huis is sinds 2020 afgeschaft in Vlaanderen en Brussel. Je eigen huis wordt wel vrijgesteld in de personenbelasting. De gewesten zijn verantwoordelijk voor de fiscaliteit rond eigen woningen, maar het is de federale overheid die beslist over het voordeel van tweede verblijven en investeringspanden.
Is een opbrengsteigendom fiscaal interessant voor investeerders?
Wil je investeren in vastgoed, bijvoorbeeld om te gebruiken als vakantieverblijf of om te verhuren? Dan vraag jij je als verhuurder ongetwijfeld af of het fiscaal interessant is om te investeren in vastgoed? Het antwoord op deze vraag is ‘ja‘.
Belastingen op onroerend goed: wat is het belastingvoordeel?
Elke vaste maandelijkse afbetaling of mensualiteit bestaat uit 2 delen: de aflossing of het kapitaaldeel en het interestdeel. De interestdelen die je betaalt, leveren altijd een voordeel op als het bijvoorbeeld gaat over een lening voor een pand om te verhuren. De lening moet niet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Er wordt dus geen rekening gehouden met de duurtijd en of je een hypotheek afsloot.
Wanneer kan je terugbetaalde kapitaaldelen inbrengen?
Wil je terugbetaalde kapitaaldelen van een lening inbrengen? Dan kan dit als er voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
- De lening moet minstens tien jaar lopen;
- De lening moet afgesloten zijn bij een bank;
- De lening moet gedekt zijn door een hypothecaire inschrijving;
- De lening moet betrekking hebben op een pand in de Europese Economische Ruimte (EER).
Welk belastingvoordeel leveren de betaalde intresten op onroerend goed op?
Betaalde intresten zorgen ervoor dat je tweede verblijf of vastgoedinvestering niet of gedeeltelijk belast wordt in de personenbelasting. Je bent immers verplicht om een tweede verblijf of verhuurd pand aan te geven in vak III van je belastingaangifte.
Belastingen op onroerend goed: particuliere verhuur
Verhuur je aan particulieren? Dan wordt het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Op basis daarvan wordt het netto belastbaar onroerend inkomen berekend.
Belastingen op onroerend goed: professionele verhuur
Als je professioneel verhuurt, ben je als verhuurder verplicht om de reële huurinkomsten aan te geven bij de belastingdienst. Je betaalt dus belasting op basis van de daadwerkelijke inkomsten die je ontvangt, na aftrek van toegestane kosten.
Federale gewone interestaftrek
Heb je een lening lopen voor een tweede woning? Dan kunnen de intresten die je hierop betaalt je belastbaar inkomen drukken of zelfs volledig neutraliseren. Dankzij de federale gewone intrestaftrek worden de betaalde intresten afgetrokken van je netto belastbare onroerende inkomsten.
Is je interestdeel groter dan het netto belastbaar onroerend inkomen van de woning waarop de lening betrekking heeft? Dan kan je het overige deel in mindering brengen van het netto belastbaar inkomen van een ander investeringspand.
Zorgen kapitaalaflossingen voor een belastingvoordeel?
Wil je weten of en hoeveel voordeel kapitaalaflossingen bieden? Dat hangt af van de eventuele lening voor je gezinswoning. De kapitaalaflossingen die je betaalt en de eventuele premie voor een schuldsaldoverzekering kunnen recht geven op de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen.
Betaal je tot wel 2.350 euro? Dan kan je recht hebben op een belastingvermindering van 30%. Dit brengt de maximale belastingbesparing op 705 euro, exclusief gemeentebelastingen.
Dubbele beperking bij betalingen die een belastingvoordeel kunnen opleveren
Betalingen die een belastingvoordeel kunnen opleveren, hebben een dubbele beperking:
Het leningsjaar
De eerste beperking is afhankelijk van het jaar van de lening. Leende je in 2021 of 2022? Dan levert alleen het eerste deel van je hypothecaire lening tot 78.440 euro een belastingvoordeel op. Je moet daarbij zelf het bedrag beperken dat je aangeeft.
Dit doe je door de betaalde kapitalen en de premie van een schuldsaldoverzekering te vermenigvuldigen met een breuk. In de teller plaats je dan 78.440 euro; in de noemer het totale aanvangsbedrag van de lening dat met een hypotheek is gewaarborgd.
Het absolute maximum
De tweede beperking gebeurt in functie van je beroepsinkomen, met het absolute maximum van 2.350 euro. In het vakjargon spreekt men van de korf voor het langetermijnsparen.
Het maximum geldt alleen als je geen lening meer hebt lopen voor een gezinswoning of als je geen premies voor langetermijnsparen fiscaal inbrengt. Is dat wel het geval? Dan gaat de fiscale korf van het langetermijnsparen lager zijn.
Leer investeren in onroerende goederen tijdens onze vastgoedcursussen
Ben je geïnteresseerd in de vastgoedwereld en wil je meer te weten komen over investeren in onroerende goederen? Ben je benieuwd wat hier allemaal bij komt kijken? Dan ben je van harte welkom om deel te nemen aan één van de vastgoedcursussen van Experts in Vastgoed.
Tijdens deze leerrijke cursussen word je op weg geholpen naar financiële vrijheid. Heb je nog specifieke vragen over belastingen op onroerend goed of krijg je graag meer informatie over onze cursussen? Neem contact met ons op, wij staan voor je klaar en kijken ernaar uit om je de kneepjes van het vak te leren!
