Dé 6 tips om slim vastgoed aan te kopen
Onder de marktwaarde kopen en 5 andere gouden regels voor de beste vastgoedinvestering.
Auteur: Gunther De Wilde
Er is één gouden regel om slim vastgoed aan te kopen: Koop altijd onder de marktwaarde. De grootste winst maak je bij de aankoop, niet bij de verkoop.
Maar hoe doe je dat?
1 | Onderzoek de marktwaarde in je focusgebied
Om vastgoed onder de marktwaarde te kunnen aankopen, moet je van de verschillende soorten panden (gezinswoning, appartement, kantoorruimte, bouwgrond) in jouw focusgebied perfect weten wat de gemiddelde verkoopprijs en maandelijkse huurprijs per vierkante meter is.
- Vastgoedzoekmachines zoals Immoweb of Zimmo bieden een schat aan waardevolle informatie. Ze zijn ideaal om de marktwaarde in je focusgebied te ontdekken.
- Verzamel zoveel mogelijk prijzen om er vervolgens een gemiddelde vierkante-meterprijs mee te bepalen.
- De vierkante-meterprijs van een pand bereken je door de geafficheerde vraagprijs te delen door het totaal aantal vierkante meters aan bewoonbare oppervlakte.
- Een appartement met een bewoonbare oppervlakte van 120 m2 dat te koop staat voor 280.000 euro, heeft zo een vierkante-meterprijs van 2.333 euro/m2.
2 | Snelheid is cruciaal
Eerst is eerst: wanneer er een goed aanbod op de markt verschijnt, is snelheid van actie cruciaal.
Het moet je ambitie zijn om de deal te sluiten nog voor de publieke markt volop gaat spelen. Daarom is het belangrijk om je ogen en oren constant open te houden voor potentiële buitenkansen. Doe altijd een scherp bod en durf elke keer mee te spelen. Vroeg of laat is het sowieso bingo!
3 | Handel alleen met flexibele verkopers
Probeer alleen te kopen van zogenaamde ‘flexibele verkopers’, die openstaan om te onderhandelen over de verkoopprijs, timing en randvoorwaarden. Niet alleen de prijs bepaalt immers of je een goede deal doet.
- Ongeveer 15 tot 20% van de verkopers bereid zijn om te onderhandelen over de prijs en andere voorwaarden.
- Vaak spelen emotionele, relationele of financiële factoren een rol. Het is de kunst om de flexibele verkopers te onderscheiden van de puur rationele verkopers.
- Er zijn veel situaties die kunnen wijzen dat je te maken hebt met een flexibele verkoper:
- Panden die langere tijd te koop staan
- Echtscheiding
- Overlijden
- Verhuis voor de job
- Faillissement
- Problemen met buren
- Problemen met huurders
- Verhuis naar rusthuis
- Erfenis met meerdere erfgenamen
- Erfenis van vastgoedpanden met heel veel renovatiewerk
- Gedwongen openbare verkopen
- Moeizaam beheer van het vastgoed
4 | Ga zo snel mogelijk ter plaatse
Zijn de verkopers flexibel? Plan dan meteen een bezoek in.
- Doe dit steeds telefonisch. Mailverkeer gaat meestal veel trager, waardoor de goede deal mogelijk al gaan vliegen is.
- Zorg steeds dat alle beslissende partijen tot verkoop aanwezig zijn wanneer je het pand bezoekt. Zo kan je meteen de deal sluiten en ben je zeker dat je het pand niet misloopt.
5 | Bereken het toekomstige huurrendement
Vooraleer je een pand bezoekt, leg je voor jezelf een maximum aankoopbedrag vast door een accurate huurrendementsberekening te maken. Het succes van je investering hangt immers in grote mate af van je mogelijke huurinkomsten.
- Ga uit van 10 maanden huurinkomsten per jaar – zo houd je rekening met de kosten voor de brandverzekering, onroerende voorheffing en herstellingswerken.
