Opschortende voorwaarden: investeren onder voorbehoud
Een succesvolle vastgoedinvesteerder besteedt voldoende aandacht aan de opschortende voorwaarden in de verkoopovereenkomst, en vermijdt zo miskopen en problemen.
Auteur: Gunther De Wilde
Een compromis of verkoopovereenkomst is bindend. Van zodra die ondertekend is, is jouw vastgoedinvestering een feit. Behalve wanneer je opschortende voorwaarden laat optekenen. Die laten je toe om de verkoop tóch nog te annuleren, indien dat nodig zou zijn. Als investeerder in vastgoed ben je hierover maar best op de hoogte.
Wat zijn opschortende voorwaarden in een verkoopovereenkomst?
Je mag dat letterlijk nemen: een opschortende voorwaarde schort de verkoop tijdelijk op, tot er aan de voorwaarde wordt voldaan. Met andere woorden: als de voorwaarde niet wordt ingelost, gaat de verkoop niet door en worden beide partijen uit de overeenkomst ontheven, zonder schadevergoedingen (tenzij anders afgesproken).
In de praktijk zijn het meestal de kandidaat-kopers die langs hun kant de verkoop annuleren – bijvoorbeeld omdat ze geen hypotheeklening kunnen krijgen. Maar ook verkopers kunnen opschortende voorwaarden in het contract laten opnemen.
De opgenomen voorwaarden hangen af van onzekere gebeurtenissen in de toekomst (zoals het krijgen van een lening) of uit het verleden (zoals het resultaat van een bodemonderzoek).
Aan welke eisen en verplichtingen moeten opschortende voorwaarden voldoen?
Je kan een verkoop niet opschorten omwille van een mood swing. Een opschortende voorwaarde moet wel degelijk afhangen van een onzekere gebeurtenis, die je exact definieert in het contract. De details bepaal je als investeerder zelf, samen met de verkoper. Het is dus belangrijk om hier heel duidelijk in te zijn.
VOORBEELD – opschortende voorwaarde voor hypothecaire lening
- Leg vast welk bedrag je wil lenen.
- Leg vast hoeveel banken en financieringsinstellingen je moet contacteren om een lening te krijgen, en welke attesten je moet kunnen voorleggen.
- Leg vast binnen welke termijn jouw lening in orde moet zijn.
Een duidelijke einddatum is een essentieel deel van elke opschortende voorwaarde!
- Je bent als koper of verkoper verplicht om actie te ondernemen. Je kan niet zomaar de termijn later verstrijken zonder iets te doen.
- Als blijkt dat je niets onderneemt of zelfs actief probeert te verhinderen dat er aan de voorwaarden wordt voldaan, gaat de verkoop gewoon door.
Jouw troef als vastgoedinvesteerder: een eigen notaris
Als investeerder in vastgoed wil je zo snel mogelijk deals sluiten, liefst tijdens een plaatsbezoek zelf. Onmiddellijke actie is immers cruciaal in de wereld van vastgoedinvesteringen.
- Neem daarom naar elke onderhandeling de nodige compromisdocumenten mee.
- Houd ook na het sluiten van de deal de leiding in het dossier. Werk met je eigen notaris en eventueel een professioneel vastgoedjurist om je belangen en contracten te onderbouwen.
- De notaris die de verkoopovereenkomst opstelt, omschrijft de opschortende voorwaarden altijd in de correcte termen. Maar een verkoper kan ook kiezen om geen opschortende voorwaarden op te nemen. Door zelf de touwtjes in handen te houden en je eigen notaris te gebruiken, vermijd je zulke discussies.
Wat laat je opnemen in de opschortende voorwaarden?
Je wil in het aankoopcompromis alle nodige opschortende voorwaarden zien waarmee je kan afzien van de verkoop. De meest voor de hand liggende voorwaarde is het al dan niet verkrijgen van een lening. Maar zeker bij grotere projecten, neem je best nog andere opschortende voorwaarden op:
- Ontvangst van een stedenbouwkundige vergunning,
- Ontvangst van een omgevingsvergunning of verkavelingsvergunning,
- Ontvangst van een milieuvergunning,
- Ontvangst van een positief bodemattest,
- …
Als je bijvoorbeeld een vastgoed koopt om op te delen in verschillende verkavelingen om door te verkopen of te verhuren, dan is een verkavelingsvergunning of bodemattest van levensbelang. Heb je die niet? Dan wordt dit vastgoed waardeloos voor jou als vastgoedinvesteerder, en moet je de verkoop kunnen annuleren.
