Wat als jouw huurders als koppel uit mekaar gaan?
Auteur: Gunther De Wilde
Verhuren aan meerdere huurders of een koppel geeft uiteraard méér maandelijkse betalingszekerheid.
Maar wat als één van de huurders wil vertrekken, welke rechten heeft hij dan? Het antwoord op deze vraag is niet eenvoudig, want dat verschilt naargelang het gewest en de relatie tussen jouw huurders. Voor een overzicht beperken we ons tot Vlaanderen. Wij schenken ook aandacht aan de huurcontracten afgesloten voor de invoering van het Vlaams Woningdecreet in 2019.
Federale woninghuurwet
Goed om weten is dat schriftelijke huurcontracten afgesloten voor de invoering van het Vlaams Woningdecreet op 1 januari 2019 onderworpen blijven aan de federale woninghuurwet.
Belangrijk is dat deze huurcontracten voor een gezinswoning dezelfde zijn voor gehuwden en wettelijk samenwonenden. Dat betekent dat de partners bij gewenste veranderingen aan een huurcontract zoals opzegging beiden afzonderlijk of gezamenlijk moeten betekenen. Ze zijn ook hoofdelijk gebonden voor schulden, waaronder ondermeer de huurgelden vallen.
Een andere belangrijke vraag is wat te doenals verhuurder bij het einde van een relatie. Dan is de situatie verschillend naargelang de overeenkomst is ondertekend door beide partners of niet.
Als één van de gehuwde partners of wettelijk samenwonenden elders gaat wonen zonder de opzeg te betekenen, blijft hij of zij hoofdelijk verantwoordelijk voor alle verplichtingen in de huurovereenkomst zoals deze loopt.
Heeft één van beide huurders de overeenkomst niet ondertekend, dan kan hij of zij het pand verlaten zonder opzeg te betekenen.
Vlaams Woninghuurdecreet
In wat verschilt dan het Vlaams Woninghuurdecreet? Dit decreet maakt een onderscheid tussen gehuwden, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden. Echtgenoten en wettelijk samenwonenden worden van rechtswege medehuurder. De datum van afsluiten van de overeenkomst speelt geen enkele rol. Beide partners zijn gehouden aan de verplichtingen van de huurovereenkomst met één nuance: de partner of echtgenoot is niet gehouden aan de verplichtingen in een huurovereenkomst voor hij/zij medehuurder werd.
Stopt het huwelijk of wettelijk samenwonen, dan moeten de huurders zelf bepalen wie de huurovereenkomst verder zet. Zonder akkoord kunnen de huurders naar de rechter trekken, die dan bepaalt wie de huurovereenkomst verder zet alsook de datum bepaalt wanneer de andere partner geen huurder meer is. Met andere woorden: jij als verhuurder kan niet bepalen wie het goed verder gaat bewonen.
Nadeel bij dit decreet voor de verhuurder is dat als een partner vertrekt, hij of zij slechts voor een periode van 6 maanden verantwoordelijk blijft voor de betaling van de huur, tenminste als de overeenkomst door beide partners is ondertekend geweest. Dit kan nadelig zijn voor de verhuurder als na een half jaar blijkt dat de overblijvende partner niet solvabel is.
Feitelijk samenwonenden
In het Vlaams decreet staat ook dat huurders die de woning als hoofdverblijfplaats hebben aan de verhuurder kunnen vragen in te stemmen met een derde huurder. Antwoordt de verhuurder niet binnen de drie maanden, dan kunnen de huurders naar de rechter stappen.
Staat nog in het decreet: elke huurder kan met het naleven van de opzeggingstermijn van drie maanden ook eenzijdig de huurovereenkomst beëindigen. Wel kan de vertrekkende verhuurder een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en de overblijvende huurder(s). Krijgen de vertrekkende huurder en de andere huurder(s)) geen toestemming binnen drie maanden, dan kan de rechter een uitspraak doen.
Wordt de nieuwe huurder aanvaard, dan is de vertrekkende huurder van alle verplichtingen ontlast. Wordt er evenwel geen nieuwe huurder gevonden, dan kan de verhuurder de vertrekkende huurder nog een half jaar aanspreken voor de betaling van de huurprijs.
