Vastgoed kopen met vennootschap of privé, wat is de beste keuze?
Auteur: Gunther De Wilde
Ben jij een echte vastgoedliefhebber in hart en nieren? Ben je van plan om een vastgoedinvestering te doen? Dan is de grote vraag: vastgoed kopen met vennootschap of privé, wat is de beste keuze? Het antwoord op deze vraag is niet eenvoudig. Gelukkig vertelt deze blog je er meer over, dus lees gerust verder of neem contact op met Gunther De Wilde van Experts in Vastgoed voor meer informatie.
Invloed van verschillende factoren
Verschillende factoren, zoals fiscale regels, je persoonlijke situatie en het doel van de investering, spelen een rol bij de keuze die je maakt. Heb je nood aan een persoonlijke hulplijn? Vastgoedgoeroe Gunther De Wilde heeft jarenlange ervaring in de wereld van vastgoed en legt je stap voor stap uit wat de voor- en nadelen zijn van beide opties, zodat jij de juiste beslissing kunt maken.
De voordelen van vastgoed kopen met vennootschap
Het kopen van vastgoed met een vennootschap biedt een aantal aantrekkelijke voordelen, vooral op het gebied van fiscaliteit en financiële flexibiliteit.
Aftrekbaarheid van kosten
Een van de grootste voordelen van onroerend goed kopen met jouw vennootschap is de mogelijkheid om kosten af te trekken. In tegenstelling tot privévastgoed kun je als vennootschap vrijwel alle werkelijke kosten inbrengen als bedrijfskosten. Denk hierbij aan:
Registratierechten en notariskosten: zowel registratierechten als notariskosten kan je in veel gevallen aftrekken als bedrijfskosten.
Onderhoudskosten: Deze mogen direct in mindering worden gebracht op de belastbare winst.
Afschrijvingen: De aankoopprijs van het gebouw wordt afgeschreven over een periode van 33 jaar voor residentieel vastgoed, of 20 jaar voor commercieel vastgoed. Grond kan niet worden afgeschreven.
Betaalde interesten: Als de betaalde interesten hoger zijn dan de huurinkomsten, kunnen ze worden afgetrokken van andere inkomsten binnen de vennootschap. Dit verlaagt de totale belastingdruk.
Dankzij deze aftrekposten kan de belastingdruk van jouw vennootschap aanzienlijk worden verlaagd, vooral als het vastgoed een belangrijke investering vertegenwoordigt.
Flexibiliteit in gebruik
Een bijkomend voordeel is dat je als vennootschap een deel van het onroerend goed zakelijk kunt gebruiken. Stel dat je 10% van je woning gebruikt als kantoorruimte. In dat geval kun je ook 10% van de vaste kosten, zoals elektriciteit en verwarming, aftrekken.
Vastgoed kopen met vennootschap: meer cashflow en krediet
Vennootschappen hebben vaak een grotere cashflow, wat het gemakkelijker maakt om financiering te verkrijgen. Banken zijn doorgaans sneller bereid om krediet te verstrekken aan vennootschappen, vooral als het vastgoed als onderpand dient.
Successieplanning
Vastgoed kopen via je vennootschap biedt voordelen op het gebied van successieplanning. Aandelen van een vennootschap kunnen eenvoudiger worden overgedragen aan de volgende generatie dan onroerend goed in privébezit. Dit voorkomt versnippering en kan erfbelasting verminderen, mits dit goed wordt gepland.
Nadelen van vastgoed kopen met je vennootschap
Ondanks de vele voordelen zijn er ook nadelen verbonden aan het kopen van vastgoed met een vennootschap.
Belastingen op huurinkomsten
Vastgoed kopen met vennootschap en verhuren: een belangrijk nadeel is dat huurinkomsten in een vennootschap altijd worden belast op basis van de werkelijke netto huurinkomsten. Dit is anders dan bij een eigen woning, waar de belasting vaak wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Als de huurinkomsten hoog zijn, kan dit een aanzienlijke fiscale last betekenen.
Stel dat je vastgoed verhuurt voor €1.500 per maand. In een vennootschap worden deze huurinkomsten volledig belast, minus de aftrekbare kosten. In privébezit daarentegen wordt de belasting berekend op basis van een forfaitair percentage van het kadastraal inkomen, wat vaak veel voordeliger uitvalt.
Meerwaardebelasting
Bij verkoop van vastgoed betaal je in een vennootschap altijd vennootschapsbelasting op de gerealiseerde meerwaarde, ongeacht hoe lang het vastgoed in bezit is. Dit is anders dan bij privébezit, waar je na vijf jaar geen meerwaardebelasting meer betaalt (uitgezonderd bouwgrond).
De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het vastgoed. Omdat vennootschappen afschrijvingen in rekening mogen brengen, kan de boekwaarde aanzienlijk lager liggen dan de oorspronkelijke aankoopprijs, wat resulteert in een hogere belastingdruk bij verkoop.
Complexiteit en administratieve last
Het beheren van vastgoed in een vennootschap brengt meer administratieve verplichtingen met zich mee. Je moet een correcte boekhouding voeren en ervoor zorgen dat alle fiscale aftrekposten goed worden gedocumenteerd. Dit vergt tijd en expertise, en vaak ook extra kosten voor boekhouders of fiscale adviseurs.
De voordelen van vastgoed kopen als privépersoon
Wil je vastgoed privé aankopen? Dan zijn hier heel wat voordelen aan verbonden, zoals eenvoud en fiscale voordelen die vaak aantrekkelijk zijn, vooral voor investeerders die geen zakelijke doeleinden hebben met hun vastgoed.
Lagere belasting op huurinkomsten
Als je vastgoed privé koopt en verhuurt aan particulieren, wordt de belasting berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Dit is doorgaans veel lager dan de werkelijke huur, wat resulteert in een lagere belastingdruk.
Geen meerwaardebelasting na vijf jaar
Een van de grootste voordelen van privévastgoed is dat je geen meerwaardebelasting betaalt als je het vastgoed langer dan vijf jaar in bezit hebt. Dit geldt niet voor een bouwgrond, waar een belasting van 16,5% van toepassing blijft, ongeacht de houdtermijn.
Minder administratie
In vergelijking met vastgoed kopen met vennootschap, is privévastgoed eenvoudiger te beheren. Je hoeft geen complexe boekhouding te voeren en hebt minder fiscale verplichtingen.
Nadelen van vastgoed kopen als privépersoon
Hoewel privévastgoed veel voordelen biedt, zijn er ook beperkingen die hieronder aangekaart worden:
Beperkte aftrekbaarheid van kosten
In tegenstelling tot vastgoed in een vennootschap, kun je bij privébezit veel minder kosten aftrekken. Je kunt bijvoorbeeld geen onderhoudskosten of notariskosten inbrengen als aftrekpost.
Hogere belasting bij professioneel gebruik
Als je vastgoed verhuurt aan een huurder die het pand professioneel gebruikt, worden de werkelijke huurinkomsten belast. Dit kan resulteren in een hogere belastingdruk dan bij privégebruik.
Wanneer kies je voor de aankoop van vastgoed via je vennootschap?
Vastgoed kopen met je vennootschap is vaak de beste keuze als je:
- Het vastgoed zakelijk wilt gebruiken, bijvoorbeeld als kantoorruimte;
- Profijt wilt hebben van de aftrekbaarheid van kosten;
- Een grotere cashflow nodig hebt om te investeren;
- Vastgoed gaat gebruiken in een successieplanning.
Wanneer kies je voor vastgoed kopen als privépersoon?
Privévastgoed is doorgaans interessanter als je:
- Het vastgoed verhuurt aan particulieren en wilt profiteren van lagere belastingen;
- Vastgoed wilt verkopen na vijf jaar zonder meerwaardebelasting;
- Minder administratieve lasten wilt.
Hoe ga jij vastgoed aankopen?
Het is je nu vast duidelijk geworden dat er geen eenduidig antwoord is op deze vraag. Alles hangt af van concrete omstandigheden, zoals je persoonlijke en financiële situatie én het gebruik van het vastgoed.
Wil jij hier meer over leren? Volg dan een workshop of opleiding bij Experts in Vastgoed en leer hoe jij succesvol kan investeren in vastgoed!
Vraag advies aan een expert
Als ervaren mentor vertelt Gunther jou via zijn workshops en cursussen hoe jij de valluiken kan herkennen in de vastgoedwereld en hoe jij de juiste keuzes kunt maken, zoals het kiezen tussen het kopen van vastgoed met vennootschap of privé. Dit en zoveel meer tips geeft hij jou tijdens zijn opleidingen. Aarzel niet en schrijf je in, zodat je kan starten met je vastgoedreis.
