Tips voor verhuurders
Hoe vind je goede huurders? Hoe bepaal je jouw huurprijs? Wat is de wetgeving rond het verhogen van huurprijzen?
Auteur: Gunther De Wilde
Voor succesvolle vastgoedinvesteerders vormt de continue cashflow uit verhuurpanden dé weg naar financiële vrijheid. Maar om die weg vlot te bewandelen, moet je wel slim verhuren en rekening houden met wettelijke verplichtingen – zoals die voor prijsstijgingen bijvoorbeeld.
Slim verhuren: 6 tips
1. Screen je potentiële huurders
Of jouw vastgoedinvestering optimaal rendeert, hangt in grote mate af van je huurders. Veel beginnende vastgoedinvesteerders maken de fout om hun pand te verhuren aan de eerste de beste kandidaat die zich aanmeldt. Maar dat brengt risico’s met zich mee zoals wanbetalingen, schade aan je pand, leegstand, enzovoort.
- Door elke kandidaat goed te screenen, weet je op voorhand welk vlees je in de kuip hebt en vermijd je problemen.
- Probeer zoveel mogelijk informatie van je kandidaten te krijgen of af te leiden uit hun gedrag, en wijs het pand dan toe aan de beste partij.
- Niet alleen de werk- en gezinssituatie van de kandidaat is veelzeggend, maar ook diens huurintenties – je hebt liefst een huurder die voor een lange periode wil blijven.
- Daarnaast zijn er nog signalen die niet liegen. Als de kandidaat te laat komt voor een bezoek, een lagere huurwaarborg vraagt of bepaalde informatie niet wil delen, is dit mogelijk niet de ideale huurder.
2. Informeer je huurders
Het is belangrijk om streng, maar rechtvaardig te zijn met je huurders. Ook bij het verhuren van vastgoed geldt: “goede afspraken maken goede vrienden”.
Veel huurders zijn niet op de hoogte van de huurwetgeving. Neem daarom tijdens het eerste gesprek altijd de tijd om de rechten en plichten van huurder en verhuurder te overlopen. Zo komt niemand voor verrassingen te staan tijdens de huurperiode.
3. Kies geschikte panden
Concentreer je vooral op gemiddelde panden die voldoen aan de gewone basisbehoeften.
Residentieel vastgoed dat aangepast is aan de hedendaagse basis woonnoden zal altijd huurders vinden.
4. Geef het goede voorbeeld
Heb je na een uitgebreide screening de juiste huurders voor je pand gevonden? Geef dan het goede voorbeeld door het pand en alle nodige documenten tiptop in orde te maken.
- Zorg dat het pand mooi gepoetst is bij oplevering.
- Voorzie alle wettelijk verplichte uitrustingen (zoals rookmelders).
- Lever het pand af met alle vereiste attesten en keuringen. Dek jezelf eventueel in met een conformiteitsattest.
- Communiceer vanaf dag 1 open en duidelijk met je huurders en wees bereikbaar.
- Reageer snel en correct op technische problemen.
5. Zorg voor een correct en duidelijk huurcontract
Maak een juridisch correct huurcontract op in tweevoud en zorg dat zowel huurder als verhuurder beide exemplaren ondertekenen. Maak ook een gedetailleerde, volledige plaatsbeschrijving op, die eveneens door beide partijen wordt ondertekend.
- Controleer of de huurwaarborg voldaan is en of de huurder de nodige verzekeringen heeft afgesloten.
- Leg ook uit welke stappen er genomen worden in geval van een vroegtijdige verbreking van het huurcontract.
- Overhandig de sleutel pas wanneer alles perfect geregeld is.
6. Bepaal een correcte huurprijs
De huurprijs van je pand is cruciaal. Het bepaalt niet alleen in grote mate het rendement van je investering, maar het is ook een belangrijke parameter in de populariteit van je pand.
Je kan de huurprijs bepalen op basis van een eenvoudige vergelijkende studie:
- Zoek op vastgoedwebsites (Immoweb, Zimmo, …) naar panden in dezelfde regio met vergelijkbare eigenschappen, oppervlaktes, staat van het gebouw, enzovoort.
- Neem een gemiddelde van de verhuurprijs van vergelijkbare panden om een marktconforme huurprijs te bepalen.
TIP! Check regelmatig op vastgoedwebsites welke panden lang te huur blijven staan en welke meteen weer van de markt zijn. Vraag desnoods € 50 minder dan de gemiddelde huurprijs om leegstand te vermijden.
Mag je de huurprijs zomaar verhogen?
De huurprijs is vastgelegd in het huurcontract, en is dus bindend voor de loop van dat contract. Maar er bestaan wel uitzonderingen:
- Je mag jaarlijks jouw huurprijs indexeren volgens een wettelijk bepaald percentage. Je moet je huurders wel schriftelijk op de hoogte brengen van die indexatie.
- Je kan ook een huurprijsherziening aanvragen, maar dat kan alleen wanneer de omstandigheden van het pand veranderd zijn na bijvoorbeeld:
- energiebesparende werkzaamheden,
- renovaties aan het dak of de gemeenschappelijke delen,
- een ingrijpende opwaardering van de buurt.
Investeringen die je maakt om standaard kwaliteit te garanderen, vormen geen reden voor een prijsstijging.
Voor energiebesparende maatregelen kan het altijd, maar anders mag je een prijsherziening alleen aanvragen tussen de negende en de zesde maand voor het einde van een driejarige periode in je huurovereenkomst. De huurder krijgt dan 3 maanden om hiermee akkoord te gaan. Komt er geen akkoord? Dan beslist de vrederechter.
