Gesplitste aankoop vastgoed: slim om te overwegen via vruchtgebruik?
Auteur: Gunther De Wilde
Gesplitste aankoop vastgoed via vruchtgebruik: wanneer je als ondernemer onroerend goed wil kopen, kan een gesplitste aankoop van vastgoed een slimme strategie zijn. Deze methode biedt fiscale voordelen en kan een interessante manier zijn om vastgoed op een efficiënte en voordelige manier te verwerven. Maar hoe werkt het precies? En wat zijn de voordelen en risico’s? In deze blog van Experts in Vastgoed ontdek je er meer over!
Gesplitste aankoop vastgoed: wat is dat?
Gesplitste aankoop vastgoed: wanneer dit het geval is, wordt het eigendomsrecht opgesplitst tussen twee partijen. Meestal koopt een vennootschap het vruchtgebruik, terwijl jij als privépersoon de blote eigendom, ook wel naakte eigendom, verwerft. Na afloop van de afgesproken termijn – vaak 20 tot 30 jaar – vervalt het vruchtgebruik en word jij automatisch volle eigenaar van het onroerend goed, zonder bijkomende kosten of belastingen.
Zowel privé als zakelijk profiteren van je vastgoedaankoop
Deze constructie wordt vaak gebruikt door ondernemers die zowel privé als zakelijk willen profiteren van de aankoop van vastgoed. De vennootschap heeft gedurende de looptijd het recht om het vastgoed te gebruiken en kan de kosten fiscaal aftrekken. Jij als privépersoon geniet op termijn van de waardestijging zonder extra belastingen te betalen.
De voordelen van een gesplitste aankoop
Er zijn heel wat voordelen verbonden aan een gesplitste aankoop van vastgoed:
Fiscale optimalisatie voor de vennootschap
Één van de belangrijkste voordelen van een gesplitste aankoop vastgoed is de fiscale aftrekbaarheid. De vennootschap kan de aankoopprijs van het vruchtgebruik afschrijven over de looptijd van de overeenkomst, waardoor de belastingdruk op de vennootschap daalt. Daarnaast kunnen onderhoudskosten en onroerende voorheffing worden afgetrokken, wat extra financiële voordelen oplevert.
Beperkte investering voor jou als privépersoon
Doordat je alleen de blote eigendom of naakte eigendom koopt, hoef je slechts een deel van de aankoopprijs te financieren. Op het moment dat het vruchtgebruik afloopt, komt het volledige eigendomsrecht automatisch in jouw handen zonder bijkomende kosten of belastingen. Dat betekent dat de volledige waardestijging van het onroerend goed jou ten goede komt.
Gesplitste aankoop vastgoed: geen meerwaardebelasting bij overdracht
Wanneer het vruchtgebruik aan het einde van de looptijd overgaat naar de blote eigenaar, is hier in principe geen belasting op verschuldigd. Dit in tegenstelling tot een traditionele vastgoedtransactie, waarbij een meerwaardebelasting kan gelden bij verkoop.
Hoe wordt de waarde bepaald?
Bij een gesplitste aankoop is het belangrijk dat de waardering correct en marktconform gebeurt. De fiscus kijkt kritisch naar de verdeling van de aankoopprijs tussen vruchtgebruik en blote eigendom. Als de waardering te gunstig is voor de vennootschap, kan de fiscus dit beschouwen als een verdoken voordeel voor de bedrijfsleider, wat extra belastingen met zich meebrengt.
Een correcte waardebepaling gebeurt op basis van:
- De looptijd van het vruchtgebruik;
- De verwachte huurinkomsten en het rendement van het vastgoed;
- De restwaarde van het pand op het einde van het vruchtgebruik.
Het is essentieel om deze waardering goed te documenteren en eventueel een onafhankelijke expert in te schakelen.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
In een gesplitste aankoop kan de vennootschap een groot deel van de kosten fiscaal inbrengen. Dit omvat onder andere:
- Afschrijvingen op het vruchtgebruik;
- Onderhoudskosten (voor zover deze onder het vruchtgebruik vallen);
- Onroerende voorheffing (indien het pand beroepsmatig wordt gebruikt);
- Grote structurele werken vallen meestal ten laste van de blote eigenaar, tenzij anders bepaald in de overeenkomst.
Mogelijke valkuilen en aandachtspunten
Hoewel een gesplitste aankoop veel voordelen biedt, zijn er ook enkele aandachtspunten:
Fiscale controle
De fiscus controleert steeds strenger op gesplitste aankopen, vooral als de waardering niet correct is uitgevoerd. Zorg ervoor dat de verdeling van de aankoopprijs realistisch is en dat alle documenten goed onderbouwd zijn.
Beperkte flexibiliteit
Tijdens de looptijd van het vruchtgebruik heb je als blote eigenaar geen zeggenschap over het gebruik van het vastgoed. De vennootschap bepaalt hoe het pand wordt gebruikt, wat een beperking kan zijn.
Geen privégebruik zonder vergoeding
Als je het vastgoed privé wil gebruiken terwijl het vruchtgebruik nog loopt, moet je een marktconforme huur betalen aan de vennootschap. Anders kan dit worden beschouwd als een voordeel van alle aard en belast worden in de personenbelasting.
Verkoop tijdens de looptijd
Als je het onroerend goed wil verkopen voordat het vruchtgebruik afloopt, kan dat complex zijn. Beide partijen moeten akkoord gaan, en de waardebepaling kan bemoeilijkt worden.
Alternatief: opstalrecht in plaats van vruchtgebruik
Een alternatief voor een gesplitste aankoop onroerend goed? Een opstalconstructie! Hierbij blijft de privépersoon eigenaar van de grond, terwijl de vennootschap het recht krijgt om er een gebouw op te zetten. Op het einde van de opstaltermijn gaat het gebouw over naar de grondeigenaar.
Voordelen
- Geen discussie over onderhoudsverantwoordelijkheid
- Lagere kosten voor de privépersoon
- Afschrijving mogelijk voor de vennootschap
Gesplitste aankoop nadelen
Nadeel is dat de privépersoon op het einde van de termijn de waarde van de opstallen moet vergoeden aan de vennootschap, wat een financiële last kan vormen.
Is een gesplitste aankoop iets voor jou?
Een gesplitste aankoop kan fiscaal en financieel zeer interessant zijn, maar de constructie moet correct worden opgezet om problemen met de fiscus te vermijden. Het is belangrijk om de juiste waarderingsmethode te hanteren en de afspraken tussen de vennootschap en de blote eigenaar juridisch goed vast te leggen.
Vraag advies aan een echte experts
Wil je meer weten over hoe je deze strategie optimaal kunt inzetten? Of krijg je graag meer informatie over of je vastgoed het best koopt met je vennootschap of privé? Gunther De Wilde en onze vastgoed experten helpen je graag verder en staan klaar met een antwoord op al je vragen. Aarzel dus niet om contact op te nemen of schrijf je in voor één van de workshops!
