Investeren in vastgoed met vennootschap of privé: de voor- en nadelen
Auteur: Gunther De Wilde
Heb jij een vennootschap en overweeg je te investeren in vastgoed, dan rijst de vraag of je dit onroerend goed het beste privé of via jouw vennootschap zou moeten aanschaffen. Het aankopen van vastgoed via jouw bedrijf kan potentiële fiscale voordelen, maar kan ook enkele nadelen met zich meebrengen. Uiteindelijk hangt de keuze af van jouw persoonlijke situatie en doelstellingen. In deze blog schetsen we de verschillen, zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen voor jouw investering.
Voordeel investeren in vastgoed met vennootschap
Er zijn verschillende voordelen aan het investeren in vastgoed met vennootschappen waardoor het nadeliger is om vastgoed privé aan te kopen. De grootste voordelen zijn het fiscaal voordeel door de aftrekbaarheid van kosten en het schenken van vastgoed aan een laag belastingtarief.
Aftrekbare kosten bij de aanschaf van vastgoed
Zowel particulieren als vennootschappen worden geconfronteerd met diverse kosten bij de aanschaf van vastgoed, zoals registratierechten, notariskosten, onderhoudskosten, enz. Het grote verschil is dat vennootschappen deze kosten fiscaal kunnen aftrekken. Echter mag de woning dan niet voor persoonlijk gebruik zijn. De fiscus verwerpt namelijk steeds vaker de aftrekbaarheid van kosten voor privéwoningen.
Schenken en erven tegen verschillende tarieven
Indien je overweegt vastgoed aan jouw kinderen te schenken, zijn er schenkbelastingen van toepassing. Als je het vastgoed privé hebt verworven, gelden verschillende tarieven die progressief stijgen:
- €0,01 tot €150.000: 3%
- €150.000 tot €250.000: 9%
- €250.000 tot €450.000: 18%
- Meer dan €450.000,01: 27%
Belangrijk om te weten is dat deze bedragen per erfdeel gelden. Bijvoorbeeld, een koppel met vier kinderen heeft zes erfdeel-eenheden en mag vier keer €150.000 schenken aan 3%.
Als het vastgoed met de vennootschap is gekocht, schenk je niet het onroerend goed zelf, maar de aandelen van de vennootschap. Aangezien aandelen als roerende goederen worden beschouwd, geldt hier altijd een schenkbelastingtarief van 3%.
Veel ondernemers kiezen ervoor om de aandelen tijdig te schenken in plaats van te wachten tot hun overlijden, omdat bij overlijden de aandelen worden geërfd en dan onderhevig zijn aan aanzienlijk hogere erfbelastingtarieven, met een tarief van 27% vanaf de €250.000 schijf.
Het is echter belangrijk op te merken dat gehuwde stellen, wettelijk samenwonende partners en feitelijk samenwonende partners sinds 2007 zijn vrijgesteld van erfbelasting voor gezinswoningen die niet in een vennootschap zijn ondergebracht. Deze vrijstelling is echter niet van toepassing als je de gezinswoning in een vennootschap hebt ondergebracht.
Voordeel private vastgoedinvesteringen
Hoewel er vele voordelen zijn aan investeren in vastgoed met vennootschappen, zijn er ook verschillende voordelen aan vastgoed privé aankopen. Zo moet je geen belastingen betalen bij de verkoop van het aangekochte vastgoed en bovendien zijn ze gemakkelijker te verkopen.
Meerwaardebelasting bij verkoop
Bij de aankoop van vastgoed zijn er voordelen verbonden aan het gebruik van een vennootschap, maar de situatie keert zich om bij de verkoop. Wanneer vastgoed wordt verworven via een vennootschap, wordt er bij de verkoop van dat vastgoed ongeveer 30% belasting geheven op de meerwaarde. Deze meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekhoudkundige waarde. Als je deze opbrengst naar jouw persoonlijk vermogen wilt overbrengen, moet de vennootschap nog eens 30% roerende voorheffing inhouden.
Aan de andere kant, wanneer vastgoed privé wordt gekocht, zijn er in principe geen belastingen verschuldigd bij de verkoop ervan, tenzij de woning binnen de vijf jaar na aankoop of binnen de drie jaar na schenking wordt verkocht. In dat geval wordt het tarief voor de meerwaardebelasting door de fiscus bepaald, hoewel de fiscus vaak een gunstige berekeningsmethode hanteert in dergelijke gevallen.
Het is echter belangrijk op te merken dat wanneer je jouw privévastgoed verhuurt, de fiscus dit doorgaans niet beschouwt als beroepsmatig inkomen. Als dit wel het geval is, wordt er, net zoals bij een vennootschap, belasting geheven op de meerwaarde. Het belastingtarief is echter aanzienlijk hoger dan de vennootschapsbelasting, namelijk 50% in vergelijking met ongeveer 30%.
Een minder complex verkoopproces
Of je nu privé vastgoed koopt of dit via een vennootschap doet, heeft niet alleen invloed op de belastingen bij verkoop, maar ook op de complexiteit van het verkoopproces.
Wanneer een woning eigendom is van een vennootschap, moet de koper de aandelen van jouw vennootschap overnemen. Dit kan een struikelblok vormen voor potentiële kopers die zelf geen ondernemers zijn. Bovendien kunnen banken vaak geen hypothecair krediet verlenen voor een woning die eigendom is van een vennootschap, omdat een hypotheek niet op een dergelijke woning kan worden gevestigd.
Daarnaast ondervindt ook een ondernemer een fiscaal nadeel bij het kopen van aandelen in een vennootschap, omdat deze aandelen niet kunnen worden afgeschreven zoals een gebouw dat wel kan.
Het feit dat kopers geïnteresseerd zijn in de aandelen betekent niet altijd dat ze ook geïnteresseerd zijn in de gebouwen in de vennootschap. Dit kan het geval zijn als er privéwoningen in een werkvennootschap zijn opgenomen of als iemand jouw activiteiten elders wil voortzetten. Als je dan besluit het gebouw uit de vennootschap te halen, brengt dit aanzienlijke kosten met zich mee.
Voordeel privé en vennootschap: belasting op basis van het huurbedrag
Als je van plan bent om te investeren in vastgoed voor verhuur, is het van cruciaal belang om onderscheid te maken tussen residentieel en bedrijfsvastgoed, omdat de fiscale behandeling aanzienlijk kan verschillen.
Wanneer je privé vastgoed aankoopt en dit vervolgens verhuurt aan een natuurlijke persoon die het pand niet voor professionele doeleinden gebruikt, wordt het werkelijke huurinkomen niet belastbaar. In dit geval word je alleen belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Het maakt dus niet uit hoeveel huurinkomen je daadwerkelijk ontvangt.
Als je daarentegen jouw privévastgoed verhuurt aan een vennootschap of aan iemand die het voor professionele doeleinden gebruikt, word je belast op basis van het werkelijke ontvangen huurbedrag. Bovendien kan je in dit geval geen relevante kosten aftrekken van dit belastbare inkomen, met uitzondering van rentekosten van leningen die zijn aangegaan voor de aanschaf of het behoud van onroerend goed.
Wanneer je vastgoed aankoopt met behulp van een vennootschap, betaal je altijd belastingen op basis van het werkelijke huurbedrag, maar kan je de relevante kosten wel aftrekken. Het uiteindelijke saldo is dan de belastbare winst.
Over het algemeen kunnen we concluderen dat het meestal gunstig is om residentieel vastgoed privé te verhuren, zodat je geen belasting hoeft te betalen op het werkelijke huurinkomen. Voor bedrijfsvastgoed is het meestal voordeliger om te verhuren via jouw vennootschap, omdat je in dat geval de relevante kosten kunt aftrekken van de winst, wat de belastingdruk vermindert. Het is echter belangrijk om rekening te houden met de specifieke fiscale regels en jouw individuele situatie.
Neem contact op voor meer informatie!
Wil jij graag meer informatie? Heb je wat meer uitleg nodig over één van de voor- en nadelen? Neem gerust contact met ons op! We geven je graag een woordje uitleg.
Investeren in vastgoed met vennootschap of privé: Experts in Vastgoed helpt je verder!
Bij Experts in Vastgoed hebben we de expertise om je te begeleiden bij jouw beslissing om te investeren in vastgoed, zowel via een vennootschap als privé. Wij staan klaar om jou te voorzien van advies en begeleiding op maat om jouw vastgoeddoelen te bereiken.
Schrijf je in voor onze opleidingen!
Bovendien bieden wij ook opleidingen aan voor wie meer wil leren over vastgoedinvesteringen en de bijbehorende strategieën. Schrijf je vandaag nog in voor onze opleidingen en versterk jouw kennis op het gebied van vastgoed.
